Заплатил — и ждёшь. Месяцы превращаются в годы, стройка встаёт, подрядчик пропадает, а деньги словно испарились. Знакомая история для тысяч россиян. Ситуации разные, но в основе одна и та же: обязательства не исполнены, а вы уже расплатились.

Рассказываем, что делать — какие законы работают, куда обращаться и каких ошибок избегать.

Если застройщик просто задерживает сдачу

С 1 января 2026 года мораторий на начисление неустоек застройщикам окончательно снят. Это значит, что за просрочку передачи квартиры, начавшуюся после этой даты, можно требовать компенсацию в полном объёме. Расчёт неустойки для граждан удваивается по сравнению с базовой ставкой: 

Неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × (\frac{1}{150}) × ключевая ставка ЦБ.

Период с 18 марта 2024 года по 31 декабря 2025 года — «окно моратория»: за эти дни неустойка не начисляется. 

Главное правило: никогда не подписывайте дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. Застройщики часто преподносят это как формальность, но на деле это добровольный отказ от права на компенсацию за весь прошедший период ожидания. 

План действий:

  1. Направить досудебную претензию заказным письмом с уведомлением на юридический адрес застройщика. В претензии — расчёт неустойки с указанием дней просрочки (исключая мораторные периоды), требование выплаты в 10-дневный срок. 
  2. Если застройщик молчит или отказывает — подать иск в суд. Помимо неустойки, можно заявить возмещение убытков (например, расходы на аренду жилья), компенсацию морального вреда и штраф.
  3. Получить исполнительный лист и предъявить его в банк, обслуживающий счета застройщика. 

Если застройщик банкрот или стройка встала

Фото: сгенерировано ИИ

Когда на площадке больше полугода ничего не происходит, дом по закону должен быть внесён в Единый реестр проблемных объектов. Критерии: просрочка передачи жилья более 6 месяцев или возбуждение дела о банкротстве застройщика. Реестр размещён на портале «Наш.дом.рф» и общедоступен. 

Если дом по какой-то причине не попал в реестр, дольщик может сообщить об этом через форму обратной связи на портале — будет проведена проверка. 

Что делать при банкротстве застройщика:

  1. Собрать пакет документов: ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, платёжные документы, переписку с застройщиком. 
  2. Подать заявление о включении в реестр требований участников строительства в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве. Реестр закрывается через два месяца с даты публикации о банкротстве — пропуск этого срока лишает дольщика права голоса на собрании кредиторов и существенно осложняет получение квартиры или компенсации. 
  3. Дождаться решения Фонда развития территорий (ФРТ). Фонд может либо финансировать достройку объекта — тогда дольщик получит квартиру, либо выплатить денежную компенсацию, если достройка нецелесообразна. 

Размер компенсации рассчитывается исходя из рыночной стоимости квадратного метра, но не менее уплаченной дольщиком суммы по ДДУ. Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию — 120 м². Выплата производится в течение 10 рабочих дней со дня подачи полного пакета документов. 

Важно: включиться в реестр нужно до того, как ФРТ примет решение о финансировании достройки. Дольщики, попавшие в реестр после этого решения, получат лишь фиксированное возмещение по методике правительства, а не рыночную стоимость квартиры. Разницу можно требовать только с застройщика-банкрота — что на практике почти бесперспективно. 

Дольщикам стоит объединиться. Инициативная группа с единым юристом может на равных отстаивать свои интересы в банкротном деле, где пересекаются интересы застройщика, кредиторов и банков. 

Напомним, ранее мы рассказывали, что директор стройфирмы «Новый мир» Савченко нарушил домашний арест и отправился в СИЗО. Уголовное дело против Константина Савченко, директора и учредителя строительной компании ООО «Новый мир», связано с масштабным мошенничеством при строительстве частных домов.  Потерпевшими признаны несколько десятков семей: люди вкладывали в строительство собственные сбережения, материнский капитал и брали ипотеку, рассчитывая получить жильё. В итоге они остались без домов, но с действующими кредитными обязательствами — и продолжают выплачивать ипотеку за несуществующие объекты. Предварительный ущерб по делу оценивается примерно в 80 млн рублей.